AVVOCATO ITALIANO PER COMPRARE CASA A IBIZA

L’acquisto di una casa alle Baleari può essere un’esperienza emozionante, ma può anche essere complicato e pieno di insidie. Avere un avvocato italiano a Ibiza a cui rivolgersi e che può spostarsi in qualsiasi isola dell’arcipelago può fare la differenza nella compravendita di una casa alle Baleari.

Un avvocato esperto può aiutare a garantire che tutti i documenti dell’immobile siano in ordine e che non vi siano problemi legali con la proprietà. Può anche aiutare a negoziare il prezzo e a gestire tutti gli aspetti commerciali oltre che legali della transazione, interfacciandosi in primo luogo con l’agenzia immobiliare. Bisogna sapere che le compravendite nelle Baleari sono molto rapide e spesso le agenzie immobiliari, anche (per non dire soprattutto) italiane, sono assolutamente incompetenti con l’unico scopo di far concludere la compravendita per prendere la provvigione.

L’acquirente è spinto dagli agenti immobiliari o dai proprietari venditori a lasciare acconti e firmare documenti in spagnolo che sono in realtà dei veri e propri contratti preliminari di acquisto nell’immediato o entro le 24 ore, facendo pressione affinchè si decida in fretta se acquistare o meno dato che ci sono sempre altri possibili acquirenti pronti a comprare la stessa casa.

Avvocato italiano con la sua esperienza è abituato sia a trattare in questo tipo di situazioni ce richiedono freddezza e lucidità (si acquista una casa, non un paio di scarpe!) sia a fare molto rapidamente una prima verifica sulla legalità della proprietà, redigendo i documenti e contratti per bloccare l’offerta per il tempo necessario alla più approfondita analisi per poi redigere un preliminare di acquisto o direttamente il contratto di compravendita, se la verifica ha esito positivo.

Ovviamente un avvocato italiano a Ibiza può fornire un supporto importante nella lingua italiana, rendendo più facile comunicare e capire i termini dell’accordo.

Inoltre, un avvocato italiano a Ibiza o nelle altre isole delle Baleari aiuta a intendere le leggi e le normative locali, che possono essere complesse e diverse da quelle del proprio paese. Conoscere queste leggi è fondamentale per evitare problemi legali in futuro.

In generale, l’acquisto di una casa alle Baleari può essere un’esperienza emozionante e gratificante, ma è importante essere consapevoli dei rischi e dei problemi che possono sorgere. Avere un avvocato italiano a Formentera o Ibiza o nelle altre isole può aiutare a garantire che l’acquisto di una casa alle Baleari sia un successo.

Per questo motivo, è fortemente consigliato avere un avvocato italiano nelle Baleari durante tutto il processo di acquisto, per garantire che sia un successo senza problemi legali.

In sintesi, avere un avvocato italiano a Ibiza durante la compravendita di una casa alle Baleari è fondamentale per evitare problemi legali, comprendere le leggi locali, aiutare nella negoziazione del prezzo e fornire supporto in lingua italiana.

Avvocato Italiano mette a disposizione le proprie competenze per l’assistenza legale nell’intero processo legale di acquisto di una casa a Ibiza, Formentera, Maiorca e Minorca, iniziando dal primo contatto con le agenzie immobiliari. Se sei interessato o vuoi anche avere solo informazioni non esitare a contattarmi.

BALEARI: MERCATO IMMOBILIARE E AVVOCATO

ll mercato immobiliare nell’arcipelago delle isole Baleari, composto da Maiorca, Minorca, Ibiza e Formentera, è stato in costante crescita negli ultimi anni ed è sempre più importante farsi assistere da un avvocato nelle compravendite di immobili.

La domanda di proprietà immobiliari in queste isole, famose per il mare, le spiagge e la vita notturna, è in aumento sia da parte dei turisti che cercano una seconda casa, sia da parte degli investitori che vedono le isole come un’opportunità di investimento a lungo termine.

Maiorca, la più grande delle isole Baleari, è sempre stata la più popolare tra gli acquirenti, con una forte domanda per le proprietà nella zona di Palma, la capitale dell’isola.

Nel 2021 il prezzo medio per l’acquisto di una casa a Maiorca era di circa 2.000-3.000 euro al metro quadrato, nella zona di Palma i prezzi possono superare i 4.000 euro al metro quadrato mentre le proprietà situate nell’entroterra possono essere più economiche, con prezzi che possono scendere fino a 1.500-2.000 euro al metro quadrato

Minorca, nota per le sue spiagge tranquille e la natura selvaggia, sta vedendo anche un aumento della domanda per le proprietà immobiliari. In questa isola ci sono molte opportunità per gli acquirenti interessati a case rurali o ville con terreni .

Nel 2021 il prezzo medio per l’acquisto di una casa a Minorca era di circa 1.800-2.500 euro al metro quadrato. Le proprietà situate nella zona costiera o con vista sul mare possono essere più costose, con prezzi che possono superare i 3.000-3.500 euro al metro quadrato. Le proprietà rurali o le case con terreni possono essere più economiche, con prezzi che possono scendere fino a 1.500-2.000 euro al metro quadrato.

Ibiza, famosa per la sua vita notturna oltre che per mare e spiagge, sta attirando sempre più investitori in cerca di proprietà da comprare e, ove possibile, da affittare ai turisti durante l’alta stagione.

Nel 2021 il prezzo medio per l’acquisto di una casa a Ibiza era di circa 2.500-3.500 euro al metro quadrato. Tuttavia, le proprietà situate nelle zone più popolari possono essere molto più costose, con prezzi che possono superare i 4.000-5.000 euro al metro quadrato.

Formentera, l’isola più piccola delle Baleari, sta vedendo una crescita della domanda per le proprietà immobiliari, ma i prezzi sono generalmente più elevati rispetto alle altre isole a causa della sua posizione privilegiata e delle sue spiagge incontaminate.

Nel 2021 il prezzo medio per l’acquisto di una casa a Formentera era di circa 3.000-4.000 euro al metro quadrato. Tuttavia, le proprietà situate nella zona costiera o con vista sul mare possono essere molto più costose, con prezzi che possono superare i 5.000-6.000 euro al metro quadrato. In un recente articolo del Diario di Ibiza si sostiene addirittura che attualmente il prezzo medio delle case a Formentera si aggira intorno ai 10.000 euro

In generale, il mercato immobiliare delle isole Baleari sta crescendo costantemente e offre opportunità per gli acquirenti interessati a proprietà sia per uso personale che come investimento. Tuttavia, è importante considerare che i prezzi possono variare notevolmente tra le diverse isole e le diverse aree, quindi è importante fare una ricerca approfondita prima di prendere una decisione di acquisto.

È importante notare che i prezzi effettivi possono poi variare notevolmente a seconda delle caratteristiche della proprietà, come la posizione, le dimensioni, lo stato di conservazione e le dotazioni, la possibilità di utilizzare l’immobile per gli affitti turistici (ossia gli affitti inferiori ai 30 giorni che in generale sono vietati).

Altro fattore che influisce molto sul prezzo di un immobile è la situazione legale in quanto molte proprietà sono in parte abusive e comunque con problemi legali legati ad infrazione di norme urbanistiche e paesaggistiche. I problem sono evidenti in generale quando si trova quella che sembra essere una buona occasione. E’ fondamentale, dunque, farsi assistere in tutta l’operazione di compravendita da un legale.

Avvocato italiano mette a disposizione la propria competenza per offrire un’assistenza legale come avvocato a Ibiza, Formentera, Maiorca e Minorca nel processo di acquisto di un immobile, dal contatto con l’agenzia immobiliare o con il proprietario al controllo della legalità della proprietà alla redazione del contratto preliminare e definitivo, all’attivazione delle utenze dell’immobile appena acquistato.

APERTI GLI AFFITTI TURISTICI A FORMENTERA

Il 23 aprile 2019 il Consiglio Insulare di Formentera ha approvato la normativa che regola gli affitti turistici sull’isola.

Ricordiamo che secondo la legge del Turismo delle Isole Baleari per affitto turistico si intende la locazione di un immobile per meno di trena giorni pubblicizzata sui portali internet quali Airbnb, Booking e simili o la locazione inferiore ai trenta giorni di cui non si riesca a dimostrare lo scopo diverso da quello turistico. Ebbene, tale tipo di locazione è consentito solo nelle zone stabilite dai Consigli Insulari delle singole Isole delle Baleari, dopo aver acquistato i posti-letto disponibili ed aver presentato la Dichiarazione responsabile di inizio di attività (DRIAT). Ogni isola, infatti, stabilisce il numero delle “plazas turisticas” ossia dei posti-letto di hotel ed altre strutture da destinare ai turisti che devono essere acquistati dall’amministrazione insulare per poter essere commercializzati.

A Formentera, terminando un processo normativo iniziato a fine settembre 2018, è stato modificato il  Pianto Territoriale Insulare (PTI) individuando le zone ed i limiti per l’affitto turistico di case unifamiliari e appartamenti in edifici plurifamiliari, sempre che vengano rispettati i requisiti di legge.

L’obiettivo è di garantire l’equilibrio tra la qualità di vita dei residenti e un’attività turistica di qualità.

Il Consiglio Insulare di Formentera ha così stabilito che, su un totale di  20.585 di posti-letto turistici, 12.081 sono per hotel e 5.000 sono quelli disponibili per l’affitto turistico che è ammesso esclusivamente nelle zone rustiche di Formentera e nei nuclei di es Pujol, la Savina, es Calò, ca Marì e Mariland, ad esclusione del Parque Natural e Xarxa Natura e dei nuclei tradizionalmente residenziali.

E’ stato poi approvato il “piano di qualità” che stabilisce i requisiti basici di mobiliario, igiene, stato generale dell’immobile nonché requisiti medioambientali (come ad esempio la presenza di energie rinnovabili, parcheggi per le biciclette) che devono avere le case per essere destinati all’affitto turistico: ogni unità immobiliare deve possedere i 26 requisiti indispensabili ed almeno 14 dei 20 requisiti opzionali.

Infine è stata approvata l’ordinanza fiscale che prevede il pagamento di:

• € 300,00 per presentare la Dichiarazione responsabile di inizio attività,
• € 150,00 per il rinnovo (si ricorda per gli alloggi in edifici plurifamiliari la dichiarazione di inizio attività è valida solo per 5 anni),
•  € 70,00 all’anno per ogni posto-letto, più il 5% per ogni posto letto in più fino ad arrivare a dodici, con un prezzo massimo fissato in € 119,72 per posto letto. In pratica: il primo posto letto costa € 70,00, il secondo € 70,00 + 5% = € 73,50, il terzo € 73,50 + 5%= 77,17 e così via fino ad arrivare al dodicesimo il cui prezzo massimo è fissato in € 119,72.

Non essendo ancora terminato l’iter per l’approvazione di un nuovo regolamento, per gli affitti turistici a Formentera è ancora in vigore il Regolamento del 2015.

Per sapere se il tuo immobile a Formentera ha i requisiti per l’affitto turistico non esitare a contattare Avvocato Italiano che, esaminata la situazione legale dell’immobile e degli atti del condominio nel caso di appartamento in edificio plurifamiliare, ti può assistere per preparare la documentazione e presentare la Dichiarazione responsabile di inizio di attività.

L’INCENDIO DEL PALAZZO DI GIUSTIZIA DI IBIZA

Il Palazzo di Giustizia di Ibiza ha preso fuoco il 21 gennaio 2019 alle 4,30 del mattino.

L’incendio dell’edificio di via Macabich è stato estinto dai pompieri verso le 11,00, dopo che sono bruciati completamente il secondo ed il terzo piano e parte del quarto, con le fiamme alimentate dalle carte giudiziarie ed esplosioni che hanno sparpagliato dei fascicoli sui tetti degli edifici circostanti.

Sono scattate immediatamente le indagini da parte della polizia scientifica per accertare le cause dell’incendio, arrivando alla conclusione che è stato doloso (prima del loro arrivo era stata trovata una scala sospetta nelle vicinanze).

Il Ministero di Giustizia spagnolo ha disposto la sospensione dei termini e delle attività dei tribunali di istruzione, violenza contro le donne e penale  (juzgados de instrucción, violencia sobre la mujer, juzgados de lo penal) che sono andati distrutti. Il tribunale di istruzione e quello sulla violenza sulle donne sono stati trasferiti in pochi giorni in una sede provvisoria (il Cetis) affittata dallo stesso Ministero (solo 200 mq!), così da poter riprendere, seppur lentamente ed in uno spazio insufficiente, l’attività.

Il 27 marzo si sono tenute le prime udienze della prima sezione penale presso uno spazio del Consiglio Insulare di Ibiza.

Sono molti i documenti e gli atti processuali andati distrutti e le udienze, dopo la sospensione, possono tenersi con un ritmo estremamente lento (quelle ordinarie, una alla settimana).

Il presidente del Tribunal Supremo de Justicias de Baleares, Antonio Terrasa, ha definito la situazione della giustizia di Ibiza estremamente grave, soprattutto per il Tribunale contro la violenza sulle donne a causa dell’insufficienza degli spazi e della scarsa organizzazione. La situazione è ancora più preoccupante con l’avvicinarsi della stagione estiva, quando l’attività giudiziaria in ambito penale aumenta notevolmente. Si spera che il Ministero di Giustizia possa almeno affittare qualche metro quadro in più dell’edificio già in locazione.

Intanto continuano i lavori per ultimare il nuovo Palazzo di Giustizia che si trova di fronte a quello andato a fuoco e la cui ultimazione metterà fine a questa situazione provvisoria, definita dagli stessi operatori del settore, come “estrema”.

COMPRAVENDITE E AFFITTI: IL MERCATO IMMOBILIARE ANCORA IN RIALZO NELLE BALEARI

Comprare una casa ad Ibiza o affittare un appartamento a Palma è sempre più caro.

Il prezzo delle case nelle Baleari, infatti, continua a salire con decisione anche in questo autunno del 2018, continuando ad essere uno dei più alti della Spagna secondo un’indagine eseguita dalla CBRE, nota come una delle più grandi società di consulenza immobiliare al mondo. Nello studio “Chiavi del mercato residenziale in Spagna” la CBRE analizza la situazione delle otto province spagnole considerate di maggiore interesse dal punto di vista del mercato immobiliare: Madrid, Barcellona, Valenza, Siviglia, Malaga, Zaragoza, Vizcaya e Baleari.

Per quanto riguarda le Baleari viene evidenziato come il prezzo medio di un immobile residenziale è cresciuto dallo scorso anno del 12% e la tendenza è quella che l’incremento si mantenga tra il 7% ed il 10% in considerazione dell’intensa domanda esistente e della scarsa offerta di abitazioni sul mercato, in particolare le nuove costruzioni, mantenendosi così la domanda maggiore dell’offerta. Analizzando l’evoluzione degli ultimi tre anni, la crescita media annuale è stata del 7%, bel oltre l’incremento degli stipendi. Tale aumento è stato più alto in Palma con l’8%, maggiore di quello di Madrid che è stato del 5%.

Un elemento che spiega questo incremento “anomalo” del mercato immobiliare delle Baleari rispetto al resto della Spagna è costituito dalla presenza massiccia di compratori stranieri: tra il 2006 ed il 2017, il 27% degli acquisti è stato realizzato da stranieri.

Questa tendenza al rilazo, sempre secondo CBRE, è ancora più spiccata nell’ambito degli affitti dell’arcipelago e, soprattutto nel caso di Palma, dove si concentra maggiormente la domanda. In questo municipio l’aumento degli affitti dal 2013 al 2017 è stato del 54% diventando così, insieme a Barcellona, la città dove è stato più accentuato il fenomeno del rincaro degli affitti, sicuramente legato alla diffusione degli affitti turistici.

Analizzando il fenomeno, viene sottolineato come l’innalzamento degli affitti turistici di breve durata abbia comportato una riduzione drammatica dell’offerta di affitti per la prima casa, con la possibilità che la nuova normativa possa ridurre il fenomeno, senza nascondere che allo stesso tempo fondi di investimento e imprese immobiliari stanno analizzando progetti congiunti per operare nell’ambito dell’affitto turistico laddove sia consentito, considerato il successo di tale commercializzazione.

Per operare correttamente nell’ambito dell’affitto turistico, settore sicuramente attrattivo dal punto di vista dei guadagni, è per molto importante rivolgersi ad Avvocato Italiano o ad un altro professionista esperto della materia al fine di valutare innanzi tutto se, nel caso concreto, è permesso realizzare un affitto turistico (inferiore ai 30 giorni) dell’immobile e, nel caso affermativo, espletare tutte le pratiche necessarie affinchè l’attività sia svolta nella legalità, evitando il rischio delle ingenti sanzioni stabilite dalla legge e di vedere la propria attività sospesa.

23 ottobre 2018

Marialuisa La Ferla

CHI VIVE AD IBIZA E FORMENTERA, “LAS PITIUSAS”

Con il termine “las pitiusas” si indicano le isole di Ibiza e di Formentera, così chiamate dai tempi antichi per la presenza dei pini marittimi che coprono parte del loro territorio e definite, quindi, come “le pinose”.

Storicamente Ibiza e Formentera si sono distinte dalle altre isole dell’arcipelago delle Baleari non solo per la presenza dei pini, ma anche per essere quelle più coinvolte dagli scambi di popolazioni: dai Fenici agli hippy, persone provenienti da altre parti del mondo hanno scelto Ibiza e Formentera come luogo in cui vivere.

Per capire come è formata la popolazione delle due isole abbiamo preso come riferimento i dati che fotografano la situazione demografica delle isole nel 2017.

Il 23,5% dei residenti in Ibiza ed il 31,2% di quelli di Formentera sono originari di altri Paesi, il 12% degli ibicencos (leggi: ibizencos) ha più di 65 anni.

Ibiza incominciò il 2017 con un totale di 143.856 abitanti, dei quali 33.828 erano stranieri, secondo i dati elaborati dall’Istituto nazionale di statistica spagnolo. Significa che il 23,5% della sua popolazione non era spagnola, registrando ancora un calo di questa percentuale che nel 2012 era del 27,6%.

A Formentera succede qualcosa di simile. L’isola iniziò l’anno 2017 con 12.280 abitanti, dei quali 3.838 erano stranieri, il 31,25% del totale, la percentuale più bassa degli ultimi cinque anni con un picco del 33,13 nel 2013.

E’ la popolazione spagnola quella che cresce nella statistica.

In ogni caso la percentuale di stranieri abitanti nelle Pitiuse è molto alto, bisogna tenere in conto che la media dei cittadini di altri Paesi che risiedono in tutta Spagna è del 9,82% mentre la media delle Baleari, dove vivono un totale di 186.933 persone nate fuori dalle frontiere spagnole, è del 16,75%. Uno ogni cinque stranieri che ci sono nelle Baleari risiede nelle Pitiuse.

Maggioranza di italiani. Gli italiani dominano ad Ibiza e Formentera. E’ la nazionalità di maggioranza tanto ad Ibiza (4.625 cittadini, un 1,3% più dell’anno prima) come in Formentera (dove si registrarono 1.196, che sono 35 meno del 2016).

In Ibiza seguono per numero i marocchini (4.157), i rumeni (3.966), i britannici (2.549, un 2,2% meno rispetto all’anno precedente), i tedeschi (2136, con una riduzione del 8,3% rispetto al 2016, la più alta registrata), i francesi (1.763, un 4,3% meno), gli equadoregni (2.136, un 5,4% in meno), gli argentini (1.328, più o meno come il 2016) ed i paraguaiani (1.229, con l’aumento più potente in un anno: 15,8%). Ci sono, inoltre, un 13% in più dei cinesi nell’isola di Ibiza che 12 mesi prima: ci sono un totale di 408.

A Formentera, la seconda nazionalità più numerosa è dei tedeschi che raccoglie 537 cittadini, seguita dalla marocchina (432), la rumena (385) e la argentina (248).

Tedeschi a Santa Eularìa, italiani a Vila. Non tutti gli stranieri si distribuiscono in maniera uguale per tutto il territorio di Ibiza. I tedeschi, per esempio, si situano preferibilmente in Santa Eularia (lì vivono 920, più del doppio che a San Josep ed il triplo di Ibiza). Gli italiani preferiscono Vila (1.585) e Santa Elularia (1.367), mentre i britannici si dividono tra quest’ultimo municipio: lì risiedono 1048, il doppio che in San Josep, suo secondo luogo preferito. Tanti cinesi (253) come senegalesi (156), russi (84), brasiliani (422) e colombiani (371) preferiscono vivere a Vila, dove si trova la maggioranza degli equadoregni (1.327 dei 1758 che ci sono nell’isola).

Uno ogni tre abitanti di Sant Joan è straniero. A San Joan ci sono proporzionalmente addirittura più stranieri che a Formentera. Rappresentano il 33,7% della sua popolazione, una percentuale più alta di quella di Formentera (31,2%), Santa Eularia (24,8%), Ibiza (24%), San Antonio (23%) o San Josep (18,8%). La maggior parte di questi residenti non spagnoli sono britannici (303), tedeschi (297) e rumeni (255).

Il 12% ha più di 65 anni. In Ibiza ci sono 17.282 persone che hanno più di 65 anni di età, il 12% del totale della popolazione. Nel caso di Formentera sono 1.554, il 12,6%. E’ una percentuale inferiore alla media spagnola, che si situa al 18,8% ed a quella delle Baleari che è del 15,3%. Il 15,4% (22.237) di coloro che vivono ad Ibiza hanno meno di 16 anni, che sono il 13,3% (1.638) a Formentera. La media spagnola è del 16% mentre quella delle Baleari sale al 16,5%.

Più uomini nelle Pitiuse. Il 51,1% degli abitanti di Ibiza sono uomini (73.519), per il 28,9% di donne (70.337). A Formentera è ancora più alta la percentuale di uomini (52,3%) che di donne (47,7%). La media delle Baleari è tuttavia differente: ci sono più donne (50,3%) che uomini (49,7%). Anche in Spagna: 49% uomini, 51% femmine.

I centenari di Ibiza. Nel 2016 c’erano solo 11 persone maggiori di 100 anni nelle Pitiuse, uno di essi a Formentera. All’inizio del 2017 questa statistica è cambiata registrando 20 centenari ad Ibiza, il numero più alto dal 2011, quando ce n’erano solo nove.

A causa della presenza di stranieri ad Ibiza e Formentera è diffusa la lingua inglese, che si parla correntemente nei locali pubblici, ed è non solo possibile, ma assai probabile avere a che fare con stranieri per questioni di affari, il che dovrebbe comportare una maggiore attenzione perchè è più alto il rischio di fraintendimenti ed il rischio di perdere le tracce della persona straniera una volta lasciata l’isola.

Avvocato Italiano mette la propria competenza a disposizione del cliente anche per superare le eventuali difficoltà che possono sorgere dall’aver a che fare con persone di diversa nazionalità nel compimento dei propri affari o nel corso delle proprie attività, in modo che dalle differenze si creino risorse e soluzioni che possano soddisfare tutte le parti.